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财政部部长明确:最迟2020年,开征房产税!这6类人将很惨!

2017-12-21 法律读品

来源:21早新闻综合自:刘晓博(liuxb929)、南京微楼市、大猫财经(caimao_shuangquan)、21世纪经济报道、21财闻汇、财经内参精读、财经观潮。“法律读品”投稿邮箱:89189002@qq.com


2017年度“中央经济工作会议”闭幕,一个炸弹级消息突然传来:


财政部长肖捷20日在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》文章,就房地产税表态!


在文章里,肖捷部长四次谈到了房地产税:


在回顾过去5年成绩的时候,他写到:“过去5年,财税领域改革多点突破,不断向纵深推进……房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。财政体制进一步完善。”


在展望房地产税的时候,他写到:“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,立完善的现代房地产税制度。”


其实这篇文章被人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》收录并被媒体披露过。那么,旧文重发,有什么特别含义吗?


有!据著名财经评论员刘晓博分析:


1、该文在中央经济工作会议闭幕当天刊登,通过人民日报正式发布,意义较大,意味着房地产税的立法将提速。


2、本来,房地产税是重复征税。但2016年的房价大涨,成功解决了房地产税出台的舆论铺垫工作。未来,只是怎样减免的问题。


3、照肖部长的说法,房地产税大概会这样征收:


第一,启动立法并不意味着房产税立即实施,真正实施要等到2019或者2020年;


第二,各地房地产税税率会差别巨大,因为经济状况不同,要全国、地方人大“充分授权”;


第三,会“分步推进”,估计是大城市先行,且开始的税率不高,让大家逐步适应、接受,然后慢慢发力;


第四,按照评估价收税。现行的“房产税”是按照“原值打折”征收的,没有考虑房屋价格巨大变化因素,显然不合理。将来,每套房子国家都会给一个征税的评估价;


第五,开征房地产税后,会降低“建设、交易环节税费”


第六,不仅住宅要征收房地产税,商业地产(商铺、写字楼、商务公寓)也要征收;


此外,目前一般认为,在住宅方面会有首套或者人均面积的免征,以降低立法难度;在大城市里拥有多套住宅的家庭、个人,会有累进制、惩罚性房地产税;而商业地产,应该不会有累进制、惩罚性税率。


任志强对于在时间节点上,房产税开征的信号,是这么分析的:


中国有没有房产税?有,1951年的时候,内政部下达了一个实行房产税的命令,到1986年又重新做了一次修改,就是现在执行的暂行条例(《中华人民共和国房产税暂行条例》)。


根据暂行条例,是对居民住房免征房产税,而不是说中国没有房地产税,只是对住宅部分,不用收。


因为从 1951年起,对非住宅部分的房产税做了四次剥离。


第一次剥离大概是1954-1956年期间,有了工商税,这个之前是没有工商税的,工商税是从房地产税中剥离出来的一种税;


第二个剥离是教育附加和城市维护事业税,也是从原有的房地产税中剥离出来的;


第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费,这两项也是。


换句话说,要想实行房产税,最少应该把从过去房地产税中剥离出来的 4-5种税先取消,为什么物业费不叫房地产税,就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。


因此大家不用关心房地产税什么时候出台,只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消,那边取消了这边就要收了,那边如果不取消, 再怎么吵吵房地产税也出不了台。


房地产税能降房价吗?


很多人认为,房地产税是楼市调控的一个大招。对于房地产税,有人怕,有人爱;怕的是它会增加房产持有者的纳税负担,爱的是觉得它能有效控制房价。


房地产税真能降房价吗?


据分析,大城市房价很难降下来,但是对非热点、缺乏高收入产业、年轻人净流出的城市,房地产税的影响很大。


因为房地产税是针对多套房者征收,一旦开征,房产的价值和流动性都将经受考验,囤有多套房产的富裕阶层,其持有成本将大大增加。但是对于资源优势集中的一二线城市,多套房的成本可能会转嫁到房租和房价上,房价难降下来;


而非热点城市,房地产税可能会加速人口流出、城市凋零,所以抛房的现象会率先到来。


由于各地情况千差万别,人口流失的中小城市,估计会长期免征房地产税,或者象征性征收;大城市,由于房价特别高,税率未必定得高,但地方财政收入会比较充盈。


房地产税会短期影响房价,但中长期看,市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。


另外,还有不少声音认为房地产税不能降房价。


原国家税务总局副局长许善达:那么多有房产税的国家,没有一个经济体或者国家是因为征了房产税房价就能够抑制住。


胡祖六和哈继铭这两个曾在国际组织工作的专家的研究结果也表明:没有一个国家或者经济体是靠房产税能够把住房价格抑制住的。中国的经验和国外的经验已经证明了房产税没有抑制房价的功能。不能期望房产税在这方面发挥多大作用。


任志强:美国的房地产税最高的是纽约,大概6%,911之前大概 2%不到,因为911 提到了4%,后来又提到了6%,但是纽约房价也是美国最高的,从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的话,现在大概是312,房产税对抑制房价没有任何作用。


对你都有什么影响?


在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市,若你有多套住宅,未来两年要减持;


在强二线、一线城市,除非拥有多套特大面积住宅,一般不用急于减持,等房地产税出来后卖都来得及。


谁会受到“一万点伤害”?


1.在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★


从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。


2.盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★


如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。


3.盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★


绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。


4.加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★


如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。 


5.在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★


相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。


6.手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★


房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。


如果全国普遍开征税,哪里的房子最保值?


许善达(联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长):


房产税没有(降房价)这功能,如果有这功能,那上海也应该房价不涨。我觉得房价涨不涨,一线城市,最主要的在于供给。


去库存主要是三四线城市。因为一二线城市永远不会供给量过剩,不存在库存多了卖不掉这个问题,中国不管增长速度快慢,一定是一个往上走的趋势。


那怎么可能出现一二线城市房价(一直)下降呢?


很可能,如果税收的太重,人们就会抛掉人口净流入少乃至净流出地方的房子,转而持有“核心城市”的房产,毕竟这些城市的房子不愁没有人来接。


但不管怎么样,好好挣钱吧,不然,即使有抄底的机会,你没钱,一样只能是看看。


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